Этот веб-сайт использует файлы cookie, чтобы обеспечить вам лучший опыт
OK
Пример HTML-страницы

6 вещей, которые нужно знать об инвестициях в коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость является привлекательным классом инвестиций из-за ее стабильной доходности, пассивного дохода и потенциала роста. Этот сектор инвестирования в недвижимость становится все более популярным в качестве альтернативного вложения. Однако, несмотря на то, что потенциально может быть прибыльным, не все коммерческие инвестиции считаются равными. Знание того, когда, во что и как инвестировать в коммерческую недвижимость, является важным компонентом успеха или неудачи.
Шесть вещей, которые вам нужно знать, прежде чем начать.

1. Не все типы недвижимости одинаковы

Коммерческая недвижимость имеет широкий спектр видов активов их подразделяют на пять основных секторов: промышленная, офисная, торговая, многоквартирная и специального назначения, существует множество других типов собственности, таких как складское помещение, медицинское учреждение, уход за престарелыми, земля или гостиница. Спрос и предложение, доходность и общая прибыльность каждого сектора сильно различаются.

Некоторые типы недвижимости работают лучше, чем другие, в зависимости от спроса и предложения в конкретном местоположении актива. Но даже на макроуровне некоторые сектора работают лучше, чем другие. Крайне важно знать, как определить типы активов, которые являются наиболее прибыльными или предлагают самые большие возможности в текущей экономике.

В настоящее время промышленные объекты являются наиболее эффективным классом активов, в то время как торговые площади являются наименее эффективным сектором. С ростом онлайн-покупок торговые площади изо всех сил пытаются конкурировать, что приводит к снижению доходов и замедлению роста.

Имейте в виду, что в некоторых секторах коммерческой недвижимости процент вакантных площадей, как правило, выше, поскольку у них может быть один арендатор - например, склад в промышленном секторе или одно офисное помещение. Чтобы снизить профиль потенциального риска, некоторые предпочитают инвестировать в секторы или недвижимость с несколькими арендаторами, например, в многоквартирные квартиры.

Прежде чем начать инвестировать, изучите эффективность каждого класса активов в текущей экономике, определите жизнеспособность этого сектора в качестве инвестиций, а затем выберите, какой тип собственности вы хотели бы использовать.
2. Знайте рынок, спрос и предложение

Прежде чем инвестировать в коммерческую недвижимость, важно знать, что каждый рынок уникален. Когда вы инвестируете, вы инвестируете в конкретную географическую область, которая имеет свой собственный уникальный спрос и предложение. Определенные типы недвижимости могут хорошо себя чувствовать на макроуровне, но вы можете обнаружить, что в вашем городе наблюдается избыток предложения, или наоборот. Часто инвесторам не удается провести достаточное исследование рынка, чтобы определить, существует ли потенциальный риск насыщения рынка.

Хорошим местом для начала является исследование рыночного предложения в вашем районе, принимая во внимание как текущую арендуемую площадь, так и любые дополнительные площади, которые появятся в результате текущего строительства и запланированных застроек.

Если вы определили тип недвижимости, предложение которого недостаточно на вашем конкретном рынке, вы можете получить технико-экономическое обоснование, чтобы определить будущий рост и вероятность успеха в этом секторе. Realtor.com, Deloitte, CBRE и Mordor Intelligence - отличные ресурсы для этого.

3. Понимание рыночных циклов

Ничто не вечно. Здоровье экономики, уровень безработицы и ВВП напрямую связаны с прибыльностью коммерческой недвижимости. Понимание того, как работают циклы рынка недвижимости, может помочь вам избежать покупки, когда рынок высок, и необходимости продавать, когда рынок низок. Кроме того, знание конкретных показателей различных рыночных циклов поможет определить, какие возможности существуют прямо сейчас, и принять более обоснованные инвестиционные решения.

4. Проведите тщательную проверку

Период должной осмотрительности - это время, в течение которого потенциальный покупатель может провести тщательное исследование инвестиционной возможности. Это может включать проверку финансовой отчетности, документов, налоговых деклараций, отчетов о прибылях и убытках от предыдущего владельца, а также проведение обследований, осмотров имущества, технико-экономического обоснования или любых других необходимых исследований.

Нередки случаи, когда новые инвесторы в недвижимость настолько взволнованы перспективой покупки своих первых коммерческих инвестиций, что что-то упускают из виду при должной осмотрительности. Твердое понимание того, что необходимо изучить, тщательно проанализировать и проверить перед покупкой, убережет вас от потенциально дорогостоящих ошибок.

Создание тщательного и обширного контрольного списка должной осмотрительности для вашего типа собственности поможет гарантировать, что ни один пункт не останется без внимания. Вот лишь несколько общих пунктов, которые следует учитывать:

  • Если вы планируете развивать пустующую недвижимость, убедитесь, что зонирование позволит вам использовать недвижимость по назначению.
  • Если вы хотите расширить существующее здание или построить новое, посмотрите, сколько дополнительных единиц может поддерживать рынок.
  • Ознакомьтесь с процедурами выдачи разрешений и стоимостью в городе или муниципалитете собственности.

Если вы инвестируете в более пассивные формы коммерческой недвижимости, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REIT) , краудфандинг, партнерства или частные фонды, ваша комплексная проверка будет включать в себя тщательную проверку компании или лица, которое занимается вашими инвестициями.

К сожалению, не все в инвестиционном мире следуют одному и тому же набору стандартов. Комплексная проверка лица, управляющего фондом или компании, в которую вы инвестируете, так же важна, как и комплексная проверка актива.

  • Поговорите с другими участниками, которые инвестировали в недвижимость в прошлом, или попросите рефералов.
  • Посмотрите на прошлые предложения и фактическую прибыль от закрытых инвестиций, чтобы получить представление об их послужном списке.
  • Спросите, на что похож их процесс должной осмотрительности. Посмотрите, как они проверяют каждую инвестиционную возможность или определяют, в какую REIT или инвестицию инвестировать.
  • Хотя в крупной инвестиционной фирме это может не понадобиться, если вы впервые работаете с кем-то в частном секторе, проверьте биографические данные. Хотя это может показаться суровым, это не редкость в крупных сделках.
5. Иметь резервный фонд и резервный фонд

С любыми инвестициями всегда есть неопределенность. Независимо от того, сколько вы исследовали, проверили или подготовили, всегда будут неизвестные факторы, которые могут положительно или отрицательно повлиять на вашу общую доходность. Одним из способов хеджирования этой неопределенности является учет непредвиденных затрат.

Непредвиденные расходы - это дополнительные средства, которые вы откладываете как часть своих первоначальных затрат на приобретение, чтобы помочь с непредвиденными расходами, возникающими при сдаче в аренду, повышении арендной платы, изменении управления, ремонте, изменении зоны или строительстве. Их также можно использовать для покрытия обслуживания вашего долга до тех пор, пока имущество не стабилизируется. Непредвиденные расходы особенно полезны, если будет отрицательный денежный поток, в то время как вы улучшаете общую производительность собственности. В коммерческой недвижимости стандартный бюджет на непредвиденные расходы составляет 5-15%, но он будет варьироваться в зависимости от актива и от того, неэффективен ли он.

Кроме того, передовой практикой в ​​сфере недвижимости является создание резервного капитала или замещающего резервного фонда. Резервный капитал - это фонд или счет, на котором отложены деньги для долгосрочных улучшений или непредвиденных расходов, помимо ваших первоначальных улучшений капитала. Это деньги, которые вы откладываете до того, как получите какой-либо положительный денежный поток, обычно от 3% до 5% от валовой арендной платы. Составление бюджета для обоих этих факторов при анализе инвестиций поможет увеличить шансы на получение прибыли и иметь средства, доступные в случае возникновения непредвиденных обстоятельств.

6. Будьте готовы к неудачам и продлению сроков

Точно так же, как существуют неопределенности в отношении затрат, существуют также неопределенности в отношении сроков. Большинство людей устанавливают нереальные сроки строительства, ремонта, полной сдачи в аренду или достижения рыночной арендной платы за свои инвестиции. Новое строительство, ремонт, повышение арендной платы, смена руководства и внедрение новых систем требуют времени. Почти всегда будут неудачи и проблемы, которые остановят прогресс. Постарайтесь определить потенциальные препятствия в период должной осмотрительности и подготовиться к ним в рамках ваших непредвиденных расходов или с планом действий, который можно реализовать в случае задержек.

Если вы инвестируете в коммерческую недвижимость через более пассивный инструмент, такой как REIT, краудфандинг, партнерство или фонд, убедитесь, что вы гибки в своих ожиданиях возврата и сроках. Показатели активов могут колебаться из-за экономических факторов, рыночных циклов или проблем, возникающих после приобретения. В конечном счете, работа управляющего фондом состоит в том, чтобы должным образом информировать вас об этом риске, но также хорошо осознавать его самостоятельно.

Надеемся, что эти шесть вещей, которые вам нужно знать, прежде чем инвестировать в коммерческую недвижимость, помогут вам определить выгодные инвестиции, а также защититься от некоторых потенциальных неудач, рисков и недостатков
Научитесь инвестировать грамотно и создайте свой инвестиционный портфель
Начать обучение
Подходит для новичков и продвинутых инвесторов
Как вам статья?
Читать ещё
Tilda Publishing
Если было полезно, расскажите о ней друзьям, Спасибо!